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O programa de habitação Minha Casa, Minha Vida (MCMV) se estabeleceu como a principal força propulsora do mercado imobiliário no Brasil e é o grande responsável por fomentar iniciativas habitacionais no setor da construção civil.
Dados recentes revelam a relevância dos financiamentos do MCMV para essa atividade. No primeiro trimestre deste ano, praticamente metade dos projetos lançados e das vendas de imóveis novos foi realizada com o apoio do programa.
Entretanto, essa dependência levanta um sinal de alerta dentro do setor da construção civil, especialmente com o aumento nos financiamentos de imóveis usados via MCMV. De maneira geral, as construtoras defendem regulamentos que favoreçam os novos empreendimentos, visando estimular o setor. (entenda a seguir)
Informações do Ministério das Cidades, organizadas por Ana Maria Castelo, que coordena Projetos de Construção do FGV Ibre, indicam que 2024 registrou o maior volume de contratos para imóveis usados desde a criação do programa.
Neste ano, foram firmados 583 mil contratos, dos quais 427,9 mil referem-se a imóveis novos e 155,1 mil a usados. Esses dados mostram que os imóveis utilizados corresponderam a 27% do total de financiamentos, configurando também um índice inédito para essa categoria.
Essas informações consideram contratos realizados com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que é a principal fonte de financiamento do MCMV. Assim, esses números compõem o histórico do programa desde 2011, conforme dados divulgados pelo Ministério das Cidades.
“O expressivo crescimento na contratação de imóveis usados entre 2023 e 2024 gerou uma pressão dentro do setor de construção”, afirma Ana Maria Castelo, do FGV Ibre. “Em razão disso, o governo implementou mudanças focando, principalmente, na faixa 3 do programa.” Ela refere-se à instrução normativa divulgada pelo governo federal em agosto de 2024, que introduziu modificações nas condições de financiamento para imóveis usados com os recursos do FGTS.
O texto da norma reduziu o limite máximo permitido para o financiamento de imóveis usados na faixa 3, passando de R$ 350 mil para R$ 270 mil. Além disso, aumentou o valor de entrada que os compradores devem fornecer. (leia mais a seguir)
Ana Maria destaca que um dos principais argumentos das construtoras contrárias aos imóveis usados é que os novos impulsionam a economia e criam empregos, beneficiando também o FGTS. Ela observa que a pressão do setor ocorre exatamente no contexto do “cobertor curto” do fundo, cujos recursos são “escassos e muito disputados”.
As mudanças, portanto, visaram reduzir os preços dos imóveis usados e elevar o percentual de entrada que o comprador precisa pagar. Em resposta ao g1, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) afirma que reconhece os usados como uma opção viável em áreas onde há escassez de novos empreendimentos ou onde a capacidade da construção civil é ainda restrita.
Afirma, no entanto, que a prioridade fundamental do MCMV deve continuar a ser a construção de novas residências, as quais são responsáveis por “ativar diretamente a cadeia produtiva da construção civil”, com mão de obra “essencial para a retroalimentação do FGTS”.
“Por outro lado, a compra de imóveis usados, embora tenha sua importância em certos nichos, não resulta em empregos diretos nem apoia a sustentabilidade do fundo”, argumenta.
Confira as regras em vigor. O comprador precisa cumprir certos critérios para se habilitar ao financiamento. Nesse sentido, uma norma publicada pelo governo em 2024 restringiu o acesso de uma parte da classe média à aquisição de imóveis usados através do programa.
Entretanto, alterações recentes trouxeram novo impulso ao mercado de usados no âmbito do MCMV.
No dia 5 de maio, o governo instituiu a faixa 4, permitindo a compra de imóveis usados para famílias com rendimentos de até R$ 12 mil. Além disso, houve uma facilitação no acesso à faixa 3 do programa. (entenda abaixo)
Para financiar imóveis usados dentro do programa habitacional, a Caixa Econômica Federal — encarregada da execução do MCMV — adota o mesmo sistema de faixas de renda utilizado para imóveis novos. No entanto, existem algumas diferenças.
De acordo com as regras do programa, são considerados novos as casas ou apartamentos que possuam o documento “habite-se” (fornecido pela prefeitura local) com menos de 180 dias. Após esse período, o imóvel é classificado como usado.
Os requisitos para acessar o financiamento de imóveis usados são os mesmos aplicáveis aos imóveis novos, conforme a Caixa.
Entre os critérios estão:
Não ser proprietário de outro imóvel na cidade onde pretende adquirir;
Nunca ter sido beneficiado anteriormente por programas de habitação;
Comprovar renda dentro dos limites estipulados;
e possuir capacidade para realizar os pagamentos.
Taxas mais baixas. O MCMV disponibiliza subsídios e juros que variam entre 4% e 8,16% ao ano nas três primeiras faixas do programa, dependendo da região do país. Em maio deste ano, também foi criada a faixa 4, com juros de 10% para aqueles com rendimentos de até R$ 12 mil.
Ao oferecer taxas inferiores às do mercado, o programa habitacional se tornou uma alternativa significativa em meio ao aumento dos custos de crédito, como já foi demonstrado pelo g1.
Atualmente, o financiamento imobiliário convencional gira em torno de 12%. Esse custo é influenciado pela Selic, taxa básica de juros do país, que atualmente está em 15% ao ano — o maior nível em 20 anos — sem previsão de redução.
Mudanças em 2025
As limitações de 2024, no entanto, foram amenizadas neste ano. Embora o teto para a aquisição de imóveis usados permaneça inferior ao dos novos — o que, na prática, diminui as opções para esse grupo —, as novas diretrizes reduziram o valor mínimo necessário para a entrada do imóvel na faixa 3, que agora são:
de 50% para 35% nas regiões Sul e Sudeste;
e de 30% para 20% nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste.
Considere como exemplo um imóvel com valor de R$ 270 mil (teto para os usados):
Regiões Sul e Sudeste:
ANTIGAMENTE, era exigido um pagamento inicial de pelo menos R$ 135 mil (50% do preço do imóvel).
ATUALMENTE, é necessário um pagamento inicial de no mínimo R$ 94,5 mil (35% do preço do imóvel).
Regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste:
ANTIGAMENTE, era necessário um pagamento inicial de pelo menos R$ 81 mil (30% do preço do imóvel).
ATUALMENTE, é necessário um pagamento inicial de pelo menos R$ 54 mil (20% do preço do imóvel).
De acordo com o presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), Alfredo Freitas, essas alterações devem proporcionar “um certo impulso” ao mercado de usados.
“Embora não seja uma mudança tão significativa, qualquer avanço no mercado de crédito é visto de forma positiva”, afirma. “É complicado para o comprador equilibrar a renda, as parcelas e o valor de entrada a ser pago. (…) De qualquer modo, já representa um sinal de esperança.”
As outras faixas não sofreram modificações. Segundo a Caixa, a principal distinção entre usados e novos está especificamente na faixa 3, que possui um limite máximo de valor imóvel menor.
“Para as demais faixas, os critérios de valor do imóvel seguem os mesmos parâmetros, com variações de acordo com o município. Já os valores para financiamento de imóveis usados variam”, informou a instituição financeira.
Otimismo do setor
De modo geral, o mercado recebeu as atualizações do programa com entusiasmo. A CBIC expressou otimismo de que o setor imobiliário se mantenha em um “nível elevado ao longo de 2025, principalmente com a consolidação da faixa 4” do programa.
Esse otimismo persiste mesmo diante de uma queda de 5,5% na oferta total de imóveis no primeiro trimestre deste ano em comparação aos últimos três meses de 2024. Conforme a CBIC, essa informação reflete uma junção entre o aumento das vendas e a desaceleração das estreias fora do MCMV.
“Apesar disso, o setor opera com um estoque equilibrado, suficiente para atender à demanda pelos próximos oito meses, salvo novas lançamentos”, afirma o vice-presidente de Indústria Imobiliária da CBIC e presidente da Comissão de Indústria Imobiliária da entidade, Ely Wertheim.
Alfredo Freitas, da ABMI, admite que as restrições na faixa 3 no ano anterior tornaram mais difícil o acesso a usados para uma parcela da classe média da população.
Ele destaca, por outro lado, que o mercado está “muito otimista” em relação às novas alterações no programa, especialmente com o lançamento da faixa 4, destinada a famílias com renda de até R$ 12 mil.
“Os juros a 10% para imóveis de até R$ 500 mil trouxeram boas perspectivas para o setor, que vê essa medida como extremamente significativa”, afirma, enfatizando que as taxas atualmente praticadas já ultrapassam os 12%. “O efeito multiplicador que resulta da injeção de recursos na economia também deverá tornar os imóveis usados mais atraentes”, finaliza.
